Seguro de Crédito a la Vivienda, SCV.,
Ventajas para el acreditado y la institución financiera.

Autor: Ignacio Beteta V.

El SCV es un instrumento financiero que reduce el riesgo crediticio, ante la eventualidad de incumplimiento de pago del acreditado a la entidad financiera que le otorgó un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda. El SCV asegura la primera pérdida para la institución financiera de hasta por el 25% del saldo insoluto del crédito.

Este instrumento en México tiene como antecedente la Garantía por Incumplimiento (GPI) ofrecida por la SHF.

El Seguro de Crédito a la Vivienda, SCV, tiene como propósito reducir el enganche mínimo requerido para la adquisición de una vivienda y de manera simultánea disminuirle al intermediario financiero, el riesgo de pérdida por incumplimiento de pago del acreditado.

• Lo expuesto anteriormente puede ilustrarse a través de un ejemplo en el cual una persona desea adquirir una vivienda con valor de $100,000, para lo cual se le requiere un enganche mínimo del 10%. Sin embargo, si se contrata un SCV, el enganche podría reducirse a 5% y otorgarse un crédito por el 95% del valor de la vivienda.

• La entidad financiera, por su parte reduce su exposición al riesgo. Sin la contratación del SCV, el cliente paga un enganche del 10%, por lo que la exposición al riesgo del crédito es del 90%. Este indicador es conocido como LTV, por sus siglas en inglés, que significa el porcentaje del crédito respecto del valor de la vivienda. Sin embargo, mediante la contratación de un SCV, por un monto equivalente al 25% del valor de la vivienda, la exposición al riesgo del crédito se reduce a 70%, cifra que resulta de sumar el enganche del 5% y el SCV del 25%.



Como resultado de la contratación del SCV, se producen dos efectos que deben incorporarse en el análisis.

• El primero de ellos se refiere al pago mensual del acreditado el cual se incrementa como resultado de un mayor monto de crédito, 95% en lugar del 90%, y del costo del SCV que elevaría la tasa de interés en cerca de 0.80%. Si se considerara una tasa de interés del 14% y un crédito a 20 años, con la adquisición del SCV, el pago mensual aumentará de $1,243 a $1,302, es decir en un 4.7%.

VARIACIÓN EN EL PAGO MENSUAL CON LA CONTRATACIÓN DEL SCV
CONCEPTO	SIN SCV	CON SCV
Crédito	$100,000	$100,000
Plazo	20 años	20 años
Tasa de Interés	14.00%	14.80%
Pago Mensual	$1,243.52	$1,302.04
Variación en el pago		4.71%

• El segundo efecto se relaciona con una reducción en el nivel requerido de capitalización de la entidad financiera que otorga el crédito. Cuando el riesgo del crédito es de 70% o menos, el requerimiento de capitalización se reduce del 8% al 4%. De esta manera, el efecto de la contratación del SCV tiene un impacto directo en la rentabilidad de la entidad financiera. Por ejemplo, si se considerara que el margen financiero del crédito fuera del 3.0% y la entidad financiera estuviera dispuesta a absorber el total del costo del SCV, dicho margen se reduciría a 2.2% después de la contratación del SCV el cual tendría un costo de 0.80%. En este caso, la rentabilidad del margen financiero respecto del nivel requerido de capitalización se determinaría conforme al siguiente cuadro, en el que se observa que dicho índice se eleva de 37.5% a 55.0% mediante la contratación del SCV.

RENTABILIDAD BRUTA DE LA ENTIDAD FINANCIERA MEDIANTE LA CONTRATACIÓN DEL SCV
CONCEPTO	SIN SCV	CON SCV
Margen financiero de la Entidad Financiera	3.0%	2.2%
Índice de capitalización	8.0%	4.0%
Rentabilidad bruta (margen/capitalización)	37.5%	55.0%

Actualmente las entidades financieras que ofrecen el SCV son:

• SHF Seguros Hipotecarios
• Genworth Financial
• AIG United Guaranty

Hasta el momento se observa una tendencia de diferenciación por nicho de mercado. La SHF se concentra en apoyo de vivienda de interés social mientras que Genworth y AIG en viviendas de mayor valor. En resumen, el SCV tiene los siguientes efectos en un crédito hipotecario:

• El acreditado puede pagar un menor enganche, a cambio de un mayor pago mensual de su crédito hipotecario.
• La entidad financiera reduce su riesgo de exposición del crédito al 70% y disminuye su índice de capitalización del 4% al 8%, lo que eleva la rentabilidad del capital.
• La posibilidad de bursatilizar la cartera hipotecaria aumenta al tener una cartera con créditos con una menor exposición al riesgo,

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